Nouvelles règles de location touristique sur la Costa Blanca : ce que propriétaires et acheteurs doivent savoir en 2026

La demande de séjours de vacances sur la Costa Blanca n'a jamais été aussi forte. Les acheteurs étrangers ont représenté plus de 43% des achats de logements dans la province d'Alicante l'an dernier — la part la plus élevée d'Espagne — et les prix affichés dans la province ont atteint des niveaux record en mai 2026. Une grande partie de cet engouement tient au potentiel locatif d'une résidence au soleil.

Mais tandis que la demande grimpait, les règles se sont resserrées. Au cours des deux dernières années, la région de Valence a profondément transformé le fonctionnement des locations de courte durée, et 2026 a apporté les mesures les plus strictes à ce jour. Si vous possédez un bien sur la Costa Blanca — ou envisagez d'en acquérir un dans une optique de revenus locatifs — voici ce que vous devez savoir.

Le point de départ : une licence qui expire désormais

Louer un bien à des touristes pour de courts séjours dans la Comunitat Valenciana exige depuis longtemps une inscription au registre régional du tourisme. Depuis le Decreto-ley 9/2024 (le décret-loi régional), deux changements importants sont intervenus :

• Avant de pouvoir vous inscrire, votre mairie doit délivrer un certificat de compatibilité urbanistique confirmant que l'usage touristique est autorisé à l'adresse de votre bien. Ce certificat est devenu le véritable filtre : dans les zones où la municipalité a gelé les nouvelles licences, il n'est tout simplement pas délivré.
• Les nouvelles inscriptions sont valables cinq ans et doivent être renouvelées, au lieu d'être à durée indéterminée comme auparavant. Les biens enregistrés sous l'ancien régime bénéficient d'une période transitoire, mais relèveront à terme du même cycle de renouvellement.

Ce qui a changé en 2026

Au début de l'année 2026, le gouvernement régional a révisé son cadre applicable aux zones dites tendues — des secteurs où les locations de vacances sont considérées comme évinçant le logement résidentiel. Dans ces zones désignées, le logement touristique serait plafonné à environ 12% du parc résidentiel.

La ville de Valence est allée beaucoup plus loin. Les règles entrées en vigueur fin mai 2026 — présentées par la ville elle-même comme les plus restrictives d'Espagne — plafonnent les appartements touristiques à 2% du parc de logements par quartier et limitent le nombre total de lits touristiques à 8% de la population enregistrée dans chaque secteur.

Pourquoi une ordonnance municipale importe-t-elle pour le littoral ? Parce qu'elle donne le ton. Des municipalités de toute la Costa Blanca — dont Benidorm, Calp, Altea, Dénia, Jávea, Torrevieja et Guardamar — ont déjà défini des zones saturées ou instauré des moratoires sur les nouvelles inscriptions dans certains quartiers. Chaque commune littorale dessine désormais sa propre carte, et ces cartes deviennent plus strictes, jamais plus souples.

Vos voisins ont aussi voix au chapitre

Depuis la réforme de 2023 de la loi espagnole sur la propriété horizontale (le régime de la copropriété), une communauté de propriétaires peut interdire les locations touristiques dans l'immeuble par un vote à la majorité des trois cinquièmes. La décision lie les propriétaires actuels et futurs. Pour les appartements en particulier, cela signifie que les procès-verbaux d'assemblée de la copropriété comptent désormais autant que le registre foncier.

Le prix d'une erreur

Exploiter un bien sans inscription valable n'est pas une simple question de formalités. Dans la région de Valence, les amendes vont de €600 pour les infractions mineures jusqu'à €600,000 pour les infractions graves ou répétées, et les contrôles se sont visiblement intensifiés à mesure que les autorités régionales et locales réagissent à la pression sur le logement.

Acheter pour louer en 2026 : la liste de vérification

Rien de tout cela ne signifie que la porte de l'investissement en location de vacances s'est refermée — mais la due diligence, elle, a changé. Avant de vous engager dans un achat, vous devez désormais vérifier :

1. Si le bien se situe dans une zone saturée ou sous moratoire, et si la mairie y délivre actuellement des certificats de compatibilité urbanistique.
2. Si le bien dispose déjà d'une licence touristique : qu'elle est valable, correctement enregistrée, et à quelle échéance elle devra être renouvelée.
3. Les procès-verbaux de la communauté de propriétaires, afin de vérifier si une interdiction de location touristique a été votée — ou figure à l'ordre du jour.
4. Si l'usage enregistré du bien et les statuts de l'immeuble sont compatibles avec la location touristique.
5. L'alternative réaliste : la demande de location à long et moyen terme sur la Costa Blanca est forte et, pour de nombreux acheteurs, c'est la stratégie la plus simple et la plus stable.

Si vous possédez déjà un bien sous licence

Vérifiez votre date de renouvellement. Les licences délivrées avant la réforme de 2024 bénéficient d'une période transitoire, mais les renouvellements sous le nouveau cadre doivent satisfaire aux exigences actuelles — y compris la compatibilité de zone. Une licence qui expire dans une zone devenue saturée pourrait ne jamais être rétablie. Maintenir votre inscription active et conforme est devenu un véritable actif patrimonial.

L'avantage dont personne ne parle

Il existe un revers positif. À mesure que les nouvelles licences deviennent plus difficiles à obtenir dans les emplacements de premier ordre, les biens détenant déjà une inscription valable et renouvelable se font plus rares — et plus précieux. Pour les vendeurs, une licence touristique en règle est désormais un argument de vente qui mérite d'être documenté avec soin. Pour les acheteurs, elle peut justifier une prime, à condition que le dossier résiste à l'examen.

L'essentiel

Le marché locatif de la Costa Blanca demeure l'un des plus solides d'Espagne, mais 2026 a rendu une chose évidente : l'époque où l'on achetait d'abord pour régulariser la licence ensuite est révolue. Les règles diffèrent désormais d'une rue à l'autre, et elles évoluent rapidement.

Si vous envisagez d'acheter un bien avec un projet locatif — ou souhaitez comprendre ce que les nouvelles règles impliquent pour un logement que vous possédez déjà — parlez-en à notre équipe. Nous travaillons avec des juristes locaux spécialisés, nous savons comment les municipalités du nord de la Costa Blanca appliquent le nouveau cadre, et nous pouvons vérifier le statut de la licence de tout bien avant que vous ne vous engagiez.

Cet article constitue une information générale et non un conseil juridique. La réglementation varie d'une municipalité à l'autre et continue d'évoluer ; vérifiez toujours les règles en vigueur pour un bien précis avant toute transaction.