Die Regeln für Kurzzeitvermietungen in der Region Valencia wurden 2026 deutlich verschärft: verlängerbare Lizenzen mit fünfjähriger Laufzeit, kommunale Moratorien in beliebten Küstenorten und das Recht der Eigentümergemeinschaften, Ferienvermietungen zu untersagen. Was das für Sie bedeutet, wenn Sie an der Costa Blanca eine Immobilie besitzen — oder den Kauf planen.
Die Nachfrage nach Ferienaufenthalten an der Costa Blanca war nie stärker. Ausländische Käufer waren im vergangenen Jahr für mehr als 43% der Wohnimmobilienkäufe in der Provinz Alicante verantwortlich — der höchste Anteil in ganz Spanien — und die Angebotspreise in der Provinz erreichten im Mai 2026 Rekordniveau. Ein großer Teil dieser Nachfrage speist sich aus dem Vermietungspotenzial eines Hauses in der Sonne.
Doch während die Nachfrage gestiegen ist, wurden die Regeln verschärft. In den vergangenen zwei Jahren hat die Region Valencia die Funktionsweise von Kurzzeitvermietungen grundlegend verändert, und 2026 brachte die bislang strengsten Maßnahmen. Wenn Sie eine Immobilie an der Costa Blanca besitzen — oder über einen Kauf mit Blick auf Mieteinnahmen nachdenken — sollten Sie Folgendes wissen.
Die Grundlage: eine Lizenz, die nun abläuft
Wer in der Comunitat Valenciana eine Immobilie für Kurzaufenthalte an Touristen vermieten möchte, benötigt seit jeher eine Eintragung im regionalen Tourismusregister. Mit dem Decreto-ley 9/2024 (Gesetzesdekret) haben sich zwei wesentliche Dinge geändert:
- Vor der Registrierung muss Ihr Rathaus ein städtebauliches Vereinbarkeitszertifikat (informe de compatibilidad urbanística) ausstellen, das bestätigt, dass die touristische Nutzung an der Adresse Ihrer Immobilie zulässig ist. Dieses Zertifikat ist zum eigentlichen Nadelöhr geworden: In Zonen, in denen die Gemeinde neue Lizenzen eingefroren hat, wird es schlicht nicht ausgestellt.
- Neue Registrierungen sind fünf Jahre gültig und müssen verlängert werden, statt wie bisher unbefristet zu gelten. Für Immobilien, die unter der alten Regelung registriert wurden, gilt eine Übergangsfrist — letztlich fallen aber auch sie unter denselben Verlängerungszyklus.
Was sich 2026 geändert hat
Anfang 2026 hat die Regionalregierung ihren Rahmen für sogenannte angespannte Zonen überarbeitet — Gebiete, in denen Ferienvermietungen als Verdrängungsfaktor für regulären Wohnraum gelten. In diesen ausgewiesenen Zonen soll touristischer Wohnraum Berichten zufolge auf rund 12% des Wohnungsbestands begrenzt werden.
Die Stadt Valencia ging deutlich weiter. Die Ende Mai 2026 in Kraft getretenen Regeln — von der Stadt selbst als die restriktivsten Spaniens bezeichnet — begrenzen Touristenwohnungen auf 2% des Wohnungsbestands pro Stadtviertel und beschränken die Gesamtzahl der Touristenbetten auf 8% der gemeldeten Bevölkerung des jeweiligen Gebiets.
Warum ist eine städtische Verordnung für die Küste relevant? Weil sie die Richtung vorgibt. Gemeinden entlang der gesamten Costa Blanca — darunter Benidorm, Calp, Altea, Dénia, Jávea, Torrevieja und Guardamar — haben bereits gesättigte Zonen ausgewiesen oder Moratorien für neue Registrierungen in Teilen des Gemeindegebiets eingeführt. Jede Küstengemeinde zeichnet inzwischen ihre eigene Karte, und diese Karten werden strenger, nicht großzügiger.
Auch Ihre Nachbarn haben ein Wort mitzureden
Seit der Reform des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal) im Jahr 2023 kann eine Eigentümergemeinschaft die touristische Vermietung im Gebäude mit einer Drei-Fünftel-Mehrheit untersagen. Der Beschluss bindet aktuelle und künftige Eigentümer. Gerade bei Apartments bedeutet das: Die Protokolle der Eigentümergemeinschaft sind heute ebenso wichtig wie der Grundbuchauszug.
Was Verstöße kosten
Der Betrieb ohne gültige Registrierung ist keine bloße Formalie. Die Bußgelder in der Region Valencia reichen von €600 für geringfügige Verstöße bis zu €600,000 für schwere oder wiederholte Verstöße — und die Durchsetzung hat spürbar zugenommen, da Regional- und Kommunalverwaltungen auf den Druck am Wohnungsmarkt reagieren.
Kaufen zum Vermieten 2026: die Checkliste
All das bedeutet nicht, dass sich die Tür für Investitionen in Ferienvermietungen geschlossen hätte — wohl aber, dass sich die Due Diligence verändert hat. Bevor Sie sich zu einem Kauf verpflichten, sollten Sie heute prüfen:
- Ob die Immobilie in einer gesättigten Zone oder einem Moratoriumsgebiet liegt und ob das Rathaus dort derzeit städtebauliche Vereinbarkeitszertifikate ausstellt.
- Falls die Immobilie bereits über eine Touristenlizenz verfügt: ob diese gültig und korrekt registriert ist und wann sie verlängert werden muss.
- Die Protokolle der Eigentümergemeinschaft — um festzustellen, ob ein Verbot der touristischen Vermietung beschlossen wurde oder auf der Tagesordnung steht.
- Ob die eingetragene Nutzung der Immobilie und die Gebäudestatuten mit einer touristischen Vermietung vereinbar sind.
- Die realistische Alternative: Die Nachfrage nach Langzeit- und Mittelzeitvermietung an der Costa Blanca ist stark, und für viele Käufer ist dies die einfachere, stetigere Strategie.
Wenn Sie bereits eine lizenzierte Immobilie besitzen
Prüfen Sie Ihr Verlängerungsdatum. Für Lizenzen, die vor der Reform von 2024 erteilt wurden, gilt eine Übergangsfrist; Verlängerungen nach dem neuen Rahmen müssen jedoch die aktuellen Anforderungen erfüllen — einschließlich der Zonenkompatibilität. Eine Lizenz in einer inzwischen gesättigten Zone, die erlischt, kommt unter Umständen nicht zurück. Ihre Registrierung aktiv und regelkonform zu halten, ist zu einem echten Vermögenswert geworden.
Der Vorteil, über den niemand spricht
Es gibt auch eine Kehrseite. Da neue Lizenzen in Bestlagen immer schwerer zu erhalten sind, werden Immobilien, die bereits über eine gültige, verlängerbare Registrierung verfügen, seltener — und wertvoller. Für Verkäufer ist eine regelkonforme Touristenlizenz heute ein Verkaufsargument, das eine sorgfältige Dokumentation verdient. Für Käufer kann sie einen Aufpreis rechtfertigen — vorausgesetzt, die Unterlagen halten einer genauen Prüfung stand.
Fazit
Der Vermietungsmarkt an der Costa Blanca bleibt einer der stärksten Spaniens, doch 2026 hat eines deutlich gemacht: Die Zeiten, in denen man zuerst kaufte und sich später um die Lizenz kümmerte, sind vorbei. Die Regeln unterscheiden sich inzwischen von Straße zu Straße — und sie ändern sich schnell.
Wenn Sie den Kauf einer Immobilie mit Vermietungsplänen erwägen — oder verstehen möchten, was die neuen Regeln für Ihre bestehende Immobilie bedeuten — sprechen Sie mit unserem Team. Wir arbeiten mit lokalen Rechtsexperten zusammen, wissen, wie die Gemeinden entlang der nördlichen Costa Blanca den neuen Rahmen anwenden, und können den Lizenzstatus jeder Immobilie prüfen, bevor Sie sich festlegen.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Vorschriften variieren je nach Gemeinde und entwickeln sich laufend weiter; prüfen Sie vor einer Transaktion stets die aktuell geltenden Regeln für die konkrete Immobilie.
.jpeg)
